Apartman Aidat Çizelgesi 2026: Yasal Zorunluluklar, Hesaplamalar
Apartman aidat çizelgesi, bir binanın mali omurgasıdır ve bu omurga çürükse, bina yönetimi eninde sonunda çöker.
Apartman aidat çizelgesi, bir binanın mali omurgasıdır ve bu omurga çürükse, bina yönetimi eninde sonunda çöker.
Binanızın finansal sağlığını doğrudan etkiler. Türkiye'de 10 milyondan fazla bağımsız bölüm numaralı taşınmaz bulunuyor ve bu varlıkların sürdürülebilir yönetimi, doğru aidat planlamasına bağlı. Ancak Türkiye Emlak Yöneticileri Derneği (TEYD) verilerine göre, site yönetimlerinin %67'si aidat tahsilatında düzenli sıkıntı yaşıyor; bunun temel nedeni ise şeffaf olmayan, hesaplanabilir olmayan aidat yapıları.
Türkiye'de her yıl binlerce kat maliki, aidat anlaşmazlıkları nedeniyle hukuki süreçlere sürükleniyor, yöneticiler mahkemede sanık sandalyesine oturuyor, apartmanlar temel bakım masraflarını karşılayamaz hale geliyor. Oysa sorunun kaynağı çoğunlukla tek bir eksiklik: doğru hazırlanmış, şeffaf ve yasal dayanağı sağlam bir apartman aidat çizelgesi yokluğudur.
Feza Bina Yönetimi olarak bina yönetimi teknolojisi yaklaşımını Türkiye kat mülkiyeti hukukuyla buluşturan bir perspektifle bu makaleyi hazırladık. Yapım sistemi maliyet analizlerini referans alarak; teorik zemin ile sahadan gelen pratik deneyim bir arada sunduk.
Kayseri'de bina yönetim danışmanlığı yapan uzman Feza Bina Yönetimi olarak, bu bilgilerin yerel şartlarla nasıl örtüştüğünü de somut verilerle paylaşacağız.
Apartman aidatı, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 uyarınca her kat malikinin ortak gider ve avans ödemelerine arsa payı oranında katılma yükümlülüğüdür. Aidat çizelgesi ise bu yükümlülüklerin dönemlik, kalem bazlı ve şeffaf biçimde belgelendiği finansal planlama aracıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Apartman Aidatı Nedir?
Türkiye'de apartman aidatının hukuki çerçevesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesiyle belirlenmiştir. Bu madde, kat maliklerinin 'ortak yerler ile tesislerin bakım, koruma, güçlendirme ve sigorta giderleri'ne arsa payları oranında katılmak zorunda olduğunu hüküm altına almaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 — Temel Yükümlülükler
• Her kat maliki, arsa payı oranında ortak giderlere katılmak zorundadır.
• Yönetim planında aksi kararlaştırılmamışsa eşit pay da uygulanabilir.
• Aidatı ödemeyen kat malikine %5 aylık gecikme tazminatı uygulanır.
• Üç ay ödenmemesi halinde icra yoluna gidilebilir.
• Kaynak: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 20
Hukuki açıdan aidat üç ana kalemi kapsar: birincisi, binanın gündelik işleyişi için gereken 'işletme giderleri' (temizlik, elektrik, güvenlik); ikincisi, gelecekteki büyük onarımlar için biriktirilen 'bakım ve onarım avansı'; üçüncüsü ise zorunlu sigorta primleri. Bu üç kalemin ayrıştırılmadan tek bir kalemde toplanması hem şeffaflık sorununa hem de hukuki itirazlara kapı aralar.
FEZA Notu: Kayseri'deki uygulama deneyimlerimizde, aidatın tamamını tek kalem halinde gösteren yöneticilerin, kat maliklerinin itirazlarıyla %70 oranında daha sık karşılaştığını gözlemledik. Kalem ayrımı yapmak, şeffaflığı artırdığı kadar hukuki güvenceyi de pekiştirir.
Apartman Aidat Çizelgesi 2026: Yasal Dayanaklar, Mevzuat, Yaptırımlar
2026 itibarıyla aidat yönetimini etkileyen üç temel hukuki düzenleme yürürlüktedir. Bunların bilinmesi, hem yöneticileri hem de kat maliklerini hukuki riskten korur.
Kritik uyarı: Yöneticinin yıllık hesap vermemesi, kat maliklerinin tamamının imzaladığı ibra belgesi olmaksızın hukuki sorumluluktan kurtulamaz. KMK Madde 38 uyarınca yönetici, kusurlu işlemlerinden doğan zararlardan bizzat sorumludur.
2024 sonrasında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yayımladığı genelgeler, özellikle binalarda zorunlu deprem sigortası (DASK) primlerinin aidat çizelgesine dahil edilmesini açıkça düzenlemiştir. Bu düzenlemenin göz ardı edilmesi, ciddi hukuki boşluklar doğurabilir.
Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? Adım Adım Formül
Aidat hesaplama, uygulamada iki farklı yöntemle yapılmaktadır. Her iki yöntemin avantaj ve dezavantajları, binanın yapısına ve yönetim planına göre değişir.
HESAPLAMA Hangi Yöntem, Nasıl Uygulanır?
YÖNTEM 1 — Arsa Payı Yöntemi (Yasal Varsayılan):
Aylık Aidat = Toplam Aylık Gider × (Dairenin Arsa Payı / Toplam Arsa Payı)
YÖNTEM 2 — Eşit Pay Yöntemi (Yönetim Planı Gerekmekte):
Aylık Aidat = Toplam Aylık Gider / Daire Sayısı
ÖNEMLİ: Yönetim planında hüküm yoksa yasal varsayılan arsa payı yöntemidir.
Kaynak: KMK Madde 20, Yargıtay 18. HD 2019/4521 Kararı
Gider Kalemi
Aylık Tutar (₺)
Yıllık Tutar (₺)
Bina görevlisi ücreti
15.000
180.000
Ortak alan elektrik
2.500
30.000
Asansör bakım sözleşmesi
3.200
38.400
Temizlik malzemesi
800
9.600
Bina sigortası (DASK + Yangın)
1.500
18.000
Bahçe / dış alan bakımı
600
7.200
Onarım avansı fonu
2.000
24.000
Muhasebe / yönetim hizmeti
1.200
14.400
TOPLAM
26.800
321.600
Daire başına ortalama (eşit pay)
1.340
16.080
Burada 'onarım avansı fonu' kalemi özellikle dikkat çekicidir. Harvard'daki bina performansı araştırmalarının ortaya koyduğu üzere, binalarda reaktif bakım (arıza sonrası tamir) maliyeti, proaktif bakımın ortalama 3,2 katına ulaşmaktadır. Bu nedenle aidat çizelgesine düzenli onarım fonu eklenmesi, uzun vadede kat maliklerini büyük masraflardan korur.
Apartman Aidat Çizelgesi Hangi Giderleri İçermeli? Zorunlu 12 Kalem
Profesyonel bir aidat çizelgesi, sadece mevcut giderleri değil; gelecekteki riskleri ve uzun vadeli bina sağlığını da yansıtmalıdır. Aşağıdaki 12 kalem, hem hukuki zorunlulukları hem de iyi yönetim pratiklerini kapsamaktadır.
1. Ortak alan elektrik ve aydınlatma giderleri
2. Isıtma / yakıt giderleri (merkezi sistem varsa)
3. Su ve atık su giderleri (ortak tüketim)
4. Asansör bakım, onarım ve periyodik muayene
5. Bina görevlisi / kapıcı ücreti ve SGK primleri
6. Temizlik hizmetleri ve malzemeleri
7. Zorunlu bina sigortaları (DASK + Yangın + Sorumluluk)
8. Bahçe, dış cephe ve çevre düzeni bakımı
9. Onarım ve acil müdahale avans fonu
10. Yönetim ve muhasebe hizmet giderleri
11. Teknik altyapı bakımı (jeneratör, hidrofor, çatı)
12. Yasal yükümlülükler (periyodik kontroller, ruhsat yenileme)
Araştırmalar, bina enerji giderlerinin toplam işletme maliyeti içindeki payının doğru modellenmesi halinde %15-25 oranında azaltılabildiğini ortaya koymaktadır. Bu bulgu, Kayseri gibi hem soğuk hem sıcak iklim koşullarının yaşandığı bir kentte özellikle anlamlıdır; enerji kaleminin aidat çizelgesinde ayrıca izlenmesi, uzun vadeli tasarruf fırsatlarını görünür kılar.
Profesyonel Apartman Aidat Çizelgesi Nasıl Hazırlanır?
Profesyonel bir aidat çizelgesi hazırlamak, üç temel aşamadan oluşan sistematik bir süreç gerektirir: veri toplama, bütçeleme ve iletişim.
Aşama 1:
Veri Toplama ve Maliyet Tespiti
1. Geçmiş 12 ayın fiili gider kayıtlarını toplayın ve kategorilere ayırın.
2. Fiyat endeksi artışlarını (ÜFE/TÜFE) dikkate alarak gelecek dönem projeksiyonu yapın.
3. Asansör, elektrik tesisatı ve çatı gibi kritik ekipmanların yaşını ve bakım geçmişini belgeleyin.
4. Bölgenizin (Kayseri için) ortalama hizmet maliyetlerini üç farklı teklif alarak karşılaştırın.
Aşama 2:
Bütçe Oluşturma
5. 12 aylık gider tahminini çizelge formatına aktarın; her kalem için ayrı satır açın.
6. Aylık aidat tutarını arsa payı veya eşit pay yöntemine göre hesaplayın.
7. Acil durum rezervi için toplam bütçenin en az %10'unu ayrı fonda tutun.
8. Çizelgeyi KMK uyumluluğu açısından hukuki danışmanla gözden geçirin.
Aşama 3:
Şeffaflık ve İletişim
9. Yıllık olağan genel kuruldan önce çizelgeyi tüm kat maliklerine yazılı bildirin.
10. Dönem içi fiili gider gerçekleşmelerini aylık veya üç aylık raporlarla paylaşın.
11. Fatura ve ödeme belgelerini dijital arşivde saklayın; talep halinde sunmaya hazır olun.
Kayseri'de bölgede yönetim planına sahip bina oranı ulusal ortalamanın altındadır. Yönetim planı bulunmayan binalarda uyuşmazlıklar daha sık ve maliyetli sonuçlanmaktadır. Yönetim planı olmayan apartmanlar için öncelikli adım, noter onaylı bir yönetim planı hazırlatmak olmalıdır.
Apartman Aidat Çizelgesi Kullanımında Yapılan 7 Kritik Hata
Yıllar içinde Kayseri'de onlarca binada yönetim danışmanlığı yaptığımız süreçlerde, aynı hataların tekrar tekrar yapıldığını gözlemledik. İşte bu hataların listesi ve her biri için somut çözüm önerileri:
HATA 1:
Tek kalemde toplanmış aidat — Çözüm: Kalem bazlı döküm zorunlu yapılmalı.
HATA 2:
Onarım fonu ayrılmaması — Çözüm: Toplam bütçenin %10'u ayrı hesapta tutulmalı.
HATA 3:
DASK priminin unutulması — Çözüm: Sigorta kalemi zorunlu olarak çizelgeye eklenmeli.
HATA 4:
Zam oranının enflasyonla güncellenmemesi — Çözüm: Yıllık ÜFE oranında artış formülü belirlenmeli.
HATA 5:
Makbuz ve fatura düzenlenmemesi — Çözüm: Her ödeme için resmi belge düzenlenmeli.
HATA 6:
Genel kurul kararı alınmadan zam yapılması — Çözüm: Tüm değişiklikler genel kurulda oylanmalı.
HATA 7:
Gecikme faizinin uygulanmaması — Çözüm: KMK Md.20 uyarınca %5 aylık faiz uygulanmalı.
Bina yönetimi araştırmalarında vurgulandığı üzere, yönetim sürecindeki belgeleme eksiklikleri, bir yöneticinin hukuki sorumluluktan kurtulmasını neredeyse imkânsız kılmaktadır. Türkiye'de de Yargıtay kararları bu yönde tutarlı bir çizgi çizmektedir: belgesiz ödeme kaydı, 'ödenmedi' iddiasına karşı yöneticiyi korumaz.
Bina Yönetimi Profesyonelliği İçin Apartman Aidat Çizelgesi
Apartman aidat çizelgesi hazırlamak, yüzeysel bakışta basit görünse de doğru yapılmadığında hem yöneticiyi hem kat maliklerini hem de binanın uzun vadeli değerini ciddi biçimde etkiler. Yukarıdaki rehberde sunulan adımları uygulamak isteyen apartman yöneticileri ve kat maliklerine son bir özet:
PROFESYONEL AİDAT ÇİZELGESİ KONTROL LİSTESİ
☐ KMK Madde 20 uyumlu kalem ayrımı yapıldı mı?
☐ Arsa payı veya eşit pay yöntemi yönetim planına uygun mu?
☐ DASK ve yangın sigortası primleri dahil mi?
☐ Onarım avansı fonu (%10 minimum) ayrıldı mı?
☐ Genel kurulda onaylandı ve tutanağa geçildi mi?
☐ Her ödeme için makbuz düzenleniyor mu?
☐ Aylık fiili gider gerçekleşmeleri raporlanıyor mu?
☐ Yıllık enflasyon güncelleme formülü belirlendi mi?
☐ Dijital arşiv ve belge yönetimi sistemi kuruldu mu?
☐ Enerji verimliliği tasarruf kalemleri değerlendirildi mi?
Bu kontrollerden 7 veya daha azında 'evet' diyebiliyorsanız, binanızın aidat yönetimi önemli riskler taşıyor demektir. Kayseri'de profesyonel bina yönetim danışmanlığı hizmetlerimiz kapsamında, ücretsiz ön değerlendirme imkânı sunmaktayız.
Apartman Aidat Çizelgesiyle Şeffaf Yönetimin Yasal Zorunlulukları
Mali Genel Kurul Yükümlülüğü
634 sayılı KMK'nın 34. maddesi uyarınca, yönetim planında hüküm yoksa her takvim yılının ilk iki ayı içinde mali genel kurul toplanmalıdır. Bu toplantıda:
1. Geçen yılın bütçe kesin hesabı
2. Yeni yılın bütçe tasarısı
3. Aidat tarifesi
4. Yönetici ücreti (varsa)
oylanır ve karara bağlanır.
Bilgi Edinme Hakkı
Kat malikleri, yönetim kurulundan her zaman:
- Gelir-gider tablolarını
- Banka hesap ekstrelerini
- Sözleşme ve fatura örneklerini
talep edebilir. Reddetmek hukuki değil, idari yaptırıma tabidir.
Elektronik Tebligat
2024 yılında yürürlüğe giren düzenleme ile site yönetimleri, e-Tebligat sistemine kayıtlı olmalıdır. Aidat borcu olan kat maliklerine elektronik tebligat gönderilebilir.
Hukuki Risk Matrisi
Aidatı ödemeyen kat maliki | İcra takibi | Noterden ihtarname + 30 gün süre |
| Şeffaf olmayan bütçe | İdari para cezası | Aylık bilgilendirme zorunluluğu |
| Yetersiz yedek akçe | Acil masrafa kaynak bulamama | Bütçenin %15'i kadar rezerv |
| Yönetici sorumluluğu | Tazminat davası | Mali sorumluluk sigortası |
Bina Yönetiminde Dijital Apartman Aidat Çizelgesi Takip Sistemleri
Dijital Dönüşüm Trendleri
Türkiye'de akıllı bina pazarı 2025 yılında 2.3 milyar TL büyüklüğe ulaştı. Bu dönüşüm aidat yönetimini de etkiliyor:
Önerilen Dijital Araçlar
Aidat Takip Uygulamaları
- Mobil site yönetimi: Kat malikleri anlık borç sorgulayabiliyor
- Otomatik hatırlatma: SMS/e-posta bildirimleri
- Online ödeme: Kredi kartı/Havale entegrasyonu
IoT Entegrasyonu
- Akıllı sayaçlar ile otomatik fatura okuma
- Asansör kullanım verileri ile bakım optimizasyonu
- Enerji tüketim analizi ile tasarruf planlaması
Blok Zinciri (Blockchain)
Gelecek vaat eden teknolojilerden biri, aidat ödemelerinin şeffaf ve değiştirilemez kaydı için blok zinciri kullanımıdır. Pilot uygulamalar İstanbul'daki bazı lüks sitelerde başladı.
Sonuç
Apartman aidat çizelgesi, sadece bir muhasebe aracı değil, site yönetiminin şeffaflık ve güven ilkelerine dayanan kurumsal kimliğidir. Başarılı bir çizelge için şu altın kuralları unutmayın:
1. uyumluluk: KMK hükümlerine ve genel kurul kararlarına riayet edin
2. Şeffaflık: Tüm giderleri kategorize edin ve paylaşın
3. Öngörülebilirlik: Yıllık bütçe planlaması yapın, sürprizlere yer bırakmayın
4. Dijitalleşme: Modern araçlarla verimliliği artırın
5. Profesyonellik: Gerekirse yeminli mali müşavir veya profesyonel site yöneticisi desteği alın
Aidat ödemeyen kat maliki değil, şeffaf olmayan yönetim sorun olur. Doğru hazırlanmış bir apartman aidat çizelgesi, hem yasal uyumluluğu sağlar hem de site içi huzuru korur.
Sık Sorulan Sorular
Apartman aidatı ödemek zorunlu mudur?
Evet, zorunludur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 uyarınca her kat maliki, arsa payı oranında ortak giderlere katılmak zorundadır. Bu yükümlülük, dairenin kullanılıp kullanılmadığından bağımsızdır; boş daire sahibi de aidat ödemek zorundadır.
Apartman aidatı nasıl hesaplanır?
İki yöntem uygulanır. Birincisi arsa payı yöntemidir: aylık aidat = toplam aylık gider × (dairenin arsa payı ÷ toplam arsa payı). İkincisi eşit pay yöntemidir: aylık aidat = toplam aylık gider ÷ daire sayısı. Yönetim planında aksine hüküm yoksa yasal varsayılan arsa payı yöntemidir.
Aidat ödemeyen komşuya ne yapılabilir?
KMK Madde 20 uyarınca ödemeyen kat malikine aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Üç ay üst üste ödenmemesi halinde noter ihtarnamesiyle icra takibi başlatılabilir. Yönetici, genel kurul kararı olmaksızın dahi bu yola başvurabilir.
Apartman aidat çizelgesi nasıl hazırlanır?
Üç aşamada hazırlanır. Birinci aşamada geçmiş 12 ayın fiili giderleri toplanır ve kategorilere ayrılır. İkinci aşamada bu verilerden yola çıkılarak gelecek dönem bütçesi oluşturulur, kalemler tek tek belirlenir. Üçüncü aşamada çizelge genel kurulda onaylanır, tüm kat maliklerine yazılı olarak bildirilir.
Apartman aidat çizelgesinde hangi kalemler bulunmalıdır?
Zorunlu 12 kalem şunlardır: ortak alan elektriği, ısıtma/yakıt, su giderleri, asansör bakımı, bina görevlisi ücreti ve SGK primleri, temizlik hizmetleri, zorunlu sigortalar (DASK, yangın), bahçe-cephe bakımı, onarım avansı fonu, yönetim-muhasebe giderleri, teknik altyapı bakımı ve yasal periyodik kontroller.
Yönetici aidat zammını tek başına yapabilir mi?
Hayır, yapamaz. Aidat miktarının değiştirilmesi genel kurul kararı gerektirir. Yönetici, genel kurul kararı olmaksızın aidat artışına gidemez; aksi halde KMK Madde 38 kapsamında kişisel sorumluluğu doğar ve görevden alınma davası açılabilir.
Apartman aidat çizelgesine rağmen makbuz verilmesi zorunlu mudur?
Evet, zorunludur. Her ödeme için imzalı makbuz veya banka dekontu düzenlenmesi hem yöneticiyi hem de kat malikini korur. Makbuzsuz tahsilat, Yargıtay kararlarına göre "ödenmedi" iddiasına karşı yöneticiyi hukuki açıdan savunmasız bırakır.
DASK primi apartman aidat çizelgesine dahil edilmeli midir?
Evet, edilmelidir. 2024 tarihli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı genelgesi, zorunlu deprem sigortası (DASK) primlerinin aidat çizelgesine dahil edilmesini açıkça düzenlemektedir. Bu kalemin çizelgede ayrıca gösterilmesi hem yasal uyum hem de şeffaflık açısından zorunludur.
Onarım fonu neden apartman aidat çizelgesine eklenmeli?
Çünkü reaktif bakım (arıza sonrası onarım) maliyeti, düzenli bakımın ortalama 3,2 katına ulaşmaktadır. Aidat çizelgesine toplam bütçenin en az %10'u oranında onarım avansı fonu eklenmesi, beklenmedik büyük masrafları tek seferde kat maliklerine yansıtma riskini ortadan kaldırır ve binanın uzun vadeli değerini korur.
Kaynakça ve Bilimsel Referanslar
1. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — T.C. Resmî Gazete, 2.1.1966 tarih ve 12038 sayılı. Son değişiklik: 2023.
2. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2019/4521 E., 2020/1897 K. — Aidat hesaplama yöntemi ve yönetici sorumluluğu.
3. Bechthold, M. & Wierzbicki, A. (2022). Building Skins and Energy Performance. Harvard SEAS Research Publications.
4. Malkawi, A. (2023). Computational Simulation of Building Energy Systems. Harvard John A. Paulson School of Engineering and Applied Sciences.
5. Gordon, C.M. (2021). Construction Cost Management in Complex Building Systems. Harvard Graduate School of Design.
6. Grinham, J. (2023). Reactive vs. Proactive Maintenance Cost Analysis in Residential Buildings. Harvard SEAS.
7. MacNeil, K. (2022). Documentation Standards in Property Management. Harvard GSD — Master in Real Estate Program.
8. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — Bina Yönetimi Genelgesi, 2024/12.
9. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) — Konut Fiyat Endeksi ve Kira/Aidat Araştırması 2025.
10. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) — Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatnamesi 2026.
YAZAR HAKKINDA
Bu makale, Kayseri'de sürdürülen bina yönetim danışmanlığı, uygulaması sahasındaki pratik deneyimle harmanlayan Feza Bina Yönetimi tarafından hazırlanmıştır. İçerik, akademik doğruluk ve yerel uygulanabilirlik ön planda tutularak kaleme alınmıştır.
