Apartman Aidatı ve Demirbaşları Kim Öder?

Apartman ve site yaşamında komşuluk ilişkilerini en çok zedeleyen, ev sahipleri ile kiracılar arasında en sık anlaşmazlığa yol açan konu şüphesiz apartman aidatı ve demirbaş giderleridir.

"Ben bunu kullanmıyorum, neden ödeyeyim?" sorusu her bina toplantısında yükselen bir sestir; ancak Kat Mülkiyeti Kanunu bu sorunun yanıtını net biçimde ortaya koymuştur.

Feza Bina Yönetimi olarak hazırladığımız içerikte; aidat ve demirbaş kavramlarını hukuki çerçevesiyle ele alacak, kimin neyi ödeyeceğini sıfırdan açıklayacak, 2026 yılında gündemdeki yasal düzenlemelerin site yönetimlerine etkilerini irdeleyeceğiz.

Kayseri'de aktif bina yönetim danışmanlığı deneyimimizden süzülmüş pratik bilgilerle bu içeriği hazırladık.

Apartman Aidatları Nedir? Temel Tanımlar ve Yasal Çerçeve

Bir apartman veya sitede mali yükümlülükler iki ana başlık altında toplanır: işletme giderleri ve demirbaş giderleri. Bu iki kavramı doğru anlamak, hem kat maliklerinin hem de kiracıların hukuki haklarını korumanın ilk adımıdır.

Aidat (İşletme Gideri) Nedir?

Aidat, teknik adıyla işletme giderleri avansı, binanın günlük işletilmesi için zorunlu olan süregelen giderlerin karşılanmasına yönelik her ay düzenli olarak toplanan ödemedir.

Bu giderler; temizlik, güvenlik, asansör periyodik bakımı, ortak alan aydınlatması, bina sigortası, bahçe düzenlemesi ve yönetim planında belirlenen diğer kalemlerden oluşur.

İşletme giderlerinin ana kalemleri nelerdir?

•      Kapıcı / temizlik personeli ücretleri ve SGK primleri

•      Bina güvenliği ve kamera sistemi giderleri

•      Ortak alanların elektrik ve su faturaları

•      Zorunlu deprem ve yangın sigortası primleri

•      Asansörün aylık periyodik bakımı ve yönetmelik gereği yıllık kontrolleri

•      Bahçe, çatı ve dış cephe rutin bakımları

•      Yönetim planında öngörülen diğer işletme kalemleri

Demirbaş Gideri Nedir ve Neleri Kapsar?

Demirbaş giderleri ise binanın ortak alanlarındaki ekipman ve tesislerin yenilenmesi, büyük onarımı ya da yeni ekipman alımı için oluşturulan birikim fonudur. İşletme giderlerinden temel farkı; dönemsel, büyük ölçekli ve yatırım niteliğinde olmalarıdır.

Demirbaş harcamalarına örnekleri

•      Mevcut asansörün komple yenilenmesi veya modernizasyonu

•      Hidrofor, kalorifer kazanı veya merkezi sistem ekipmanlarının değişimi

•      Bina güvenlik kamera sisteminin kurulumu veya yenilenmesi

•      Çatı, dış cephe mantolama veya yalıtım yatırımları

•      Otopark, jeneratör veya ortak alan zemin kaplaması gibi büyük altyapı yatırımları

•      Yangın söndürme sistemlerinin kurulumu veya yenilenmesi

Feza Notu: İşletme giderleri ile demirbaş giderlerinin ayrı hesaplarda izlenmesi, şeffaf yönetimin temel göstergesidir. Bu ayrımı yapmayan yönetimle, hem denetim açısından hem de hukuki sorumluluk açısından risk altındadır.

İşletme giderleri ile demirbaş giderlerinin ayrı hesaplarda izlenmesi, şeffaf yönetimin temel göstergesidir. Bu ayrımı yapmayan yönetimler, hem denetim açısından hem de hukuki sorumluluk açısından risk altındadır.

Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? Binalarda Şeffaf Yönetim

Aidat miktarının belirlenmesi keyfi bir süreç değil; yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun öngördüğü ilkelere göre yürütülmesi gereken teknik bir hesaplamadır. Şeffaf yönetim anlayışında her kalem ayrı ayrı belgelenir ve genel kurulun onayına sunulur.

Doğru aidat hesabı için izlenmesi gereken adımlar nelerdir?

•      Yıllık bütçenin tüm kalemleriyle belirlenmesi (personel, bakım, enerji, sigorta, yönetim giderleri)

•      Demirbaş fonu ihtiyacının tespiti ve bütçeye ayrı bir kalem olarak eklenmesi

•      Toplam bütçenin 12'ye bölünerek aylık ihtiyacın hesaplanması

•      Kat maliklerinin arsa payı oranına göre kişisel aidat paylarının belirlenmesi

•      Genel kurulda aidat miktarının açık oylama ile kararlaştırılması ve tutanağa geçirilmesi

•      Yıl içinde bütçe gerçekleşmelerinin aylık olarak kat maliklerine raporlanması

Gerçek aidat, binanın yaşı, konumu, ekipman durumu ve hizmet seviyesine göre değişir. Profesyonel bina yönetim danışmanlığı almak, hem doğru bütçeleme hem de hukuki uyumluluk açısından kritik önem taşır.

Apartman Aidatı 2026: Yasal Dayanakları ve Zorunlu Ödemeler

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve site yönetiminin hukuki omurgasını oluşturur. Özellikle Madde 20, kiracı ve kat maliki arasındaki mali sorumluluk sınırlarını belirleyen en kritik düzenlemedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 — Öz: Kat malikleri, aralarında aksine sözleşme olmadıkça, yönetim planında yazılı oranlar dahilinde ortak yer ve tesislerin giderlerine katılmakla yükümlüdürler. Kullanım durumundan bağımsız olarak bu yükümlülük geçerlidir.

Kim Öder? Kat Maliki mi, Kiracı mı?

Türk hukukunda kural açıktır: aidat ödeme yükümlülüğü aslen kat malikine aittir. Ancak uygulamada taraflar arasında yapılan kira sözleşmesiyle bu yükümlülük kiracıya devredilebilir. Bu devir, yalnızca iki taraf arasında geçerlidir; yönetimi bağlamaz.

Pratik sonuç: Kiracı aidatı ödemezse, yönetim yasal takibini doğrudan kat malikine yöneltilebilir. Bu nedenle kira sözleşmelerinde aidat sorumluluğunun kime ait olduğunun açıkça belirlenmesi ve kiracının bu yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğinin ev sahibi tarafından takip edilmesi büyük önem taşır.

Kiracı Demirbaş Giderini Öderse Ne Olur?

Bu soru uygulamada sıkça karşılaşılan bir hukuki sorundur. Demirbaş giderleri yapısal nitelikte yatırımlar olduğundan kural olarak kat malikine aittir. Kiracının demirbaş giderini ödemesi halinde, bu tutar kira ilişkisi çerçevesinde kat malikinden talep edilebilir. Kiracı ve ev sahibi arasındaki yazılı kira sözleşmesi bu noktada belirleyici olacaktır.

Asansör Masrafları Kime Aittir? Yönetmelik ve Uygulama

Asansör giderleri, apartman yönetiminde en çok tartışılan kalemlerden biridir. Konu hem aylık işletme boyutu hem de büyük yatırım boyutu açısından ayrı ele alınmalıdır.

Aylık Periyodik Bakım

Asansörün aylık periyodik bakımı, yürürlükteki Asansör Yönetmeliği uyarınca zorunludur ve bu maliyet işletme gideri niteliği taşıdığından tüm kat maliklerince arsa payları oranında karşılanır. Asansörü hiç kullanmadığını beyan eden kat maliki veya kiracı, bu giderden muaf tutulamaz; zira asansörün varlığı binanın ortak alanlarının bir parçasıdır.

"Ben daireyi kullanmıyorum, asansöre binmiyorum, çöp atmıyorum" gibi gerekçeler, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. KMK Madde 20, kullanım koşulundan bağımsız bir yükümlülük öngörmektedir.

Asansörün Komple Yenilenmesi

Asansörün ekonomik ömrünü tamamlaması veya modernizasyon kararı alınması durumunda ortaya çıkan büyük yatırım maliyeti ise demirbaş gideri niteliğindedir. Bu harcama için genel kurul kararı zorunludur; karar, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğuyla alınır ve tüm malikler bu karara katılmakla yükümlüdür.

Boş Dairenin Aidat Sorumluluğu Kime Aittir?

Pek çok kat maliki, dairesini kullanmadığı ya da boş tuttuğu dönemlerde aidat ödemekten muaf olduğunu sanmaktadır. Ancak bu yargı hukuken yanlıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat maliki, mülkünü kullanıp kullanmadığından bağımsız olarak, ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Bina güvenliği, temizlik, personel maaşları ve diğer işletme kalemleri, binanın tamamı için sunulan hizmetlerdir. Bireysel kullanım durumu bu genel yükümlülüğü kaldırmaz.

Önemli: Boş daire için biriktirilen ödenmemiş aidatlar, dairenin satışında alıcının karşısına çıkabilir. Gayrimenkul alımlarında bina yönetiminden aidat borçsuzluk belgesi talep edilmesi kritik bir önlemdir.

Merkezi Isıtma Giderleri Nasıl Paylaşılır?

Merkezi sistemle ısınan binalarda gider paylaşımı, bireysel kalorifer sistemlerine kıyasla çok daha karmaşık bir yönetim süreci gerektirir. Doğal gaz tüketimi ve kazan işletme giderleri, kat maliklerinin arsa paylarına ya da pay ölçer sistemlerine göre dağıtılabilir.

Pay Ölçer Sistemler

Modern binalarda ısı pay ölçer cihazları her bağımsız bölüme kurularak bireysel tüketimin hassas biçimde ölçülmesi ve buna göre faturalandırma yapılması sağlanır. Bu sistem hem adaletli bir dağıtım hem de enerji tasarrufunu teşvik etmesi açısından hem bina sakinleri hem de çevre için olumlu sonuçlar doğurmaktadır.

Kayseri gibi karasal iklimin hâkim olduğu illerde merkezi ısıtma sistemlerinin verimli yönetimi; hem aidat maliyetlerini düşürmekte hem de binanın uzun vadeli yaşam kalitesini artırmaktadır.

Yeni Düzenlemeler Işığında Site Yönetimi Kanunu Değişiklikleri (2025-2026)

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın hazırladığı kapsamlı Site Yönetimi Kanunu reformu, Türkiye'deki site ve apartman yönetimini köklü biçimde dönüştürmeyi hedeflemektedir. Reformun temel amacı; devasa bütçelerin denetimini güçlendirmek, fahiş aidat artışlarının önüne geçmek ve kat maliklerini daha etkin koruma altına almaktır.

Gündemdeki başlıca değişiklikler ve beklenen düzenlemeler:

1. Yetki Belgesi Zorunluluğu

Site yöneticilerinin mesleki yeterlilik belgesi almaları zorunlu hale getirilmesi planlanmaktadır. Bu düzenleme, özellikle büyük ölçekli sitelerde profesyonel yönetim anlayışının yaygınlaşmasına ve kişisel çıkar çatışmalarının azalmasına önemli katkı sağlayacaktır.

2. Aidatlara Tavan Sınırı veya Enflasyon Endeksi

Keyfi aidat artışlarının önlenmesi amacıyla artışların şeffaf bir şekilde genel kurul onayından geçmesi ve artışların belirli yasal endekslere — TEFE/TÜFE veya asgari ücret artış oranı gibi — endekslenmesi gündemdedir. Bu değişiklik hem kat maliklerini hem de kiracıları aşırı aidat artışlarına karşı koruyacaktır.

3. Bağımsız Denetim Şartı

Büyük ölçekli sitelerde mali tabloların yeminli mali müşavirler veya bağımsız denetim şirketleri tarafından onaylanması zorunluluğu tartışılmaktadır. Bu adım, site hesaplarındaki usulsüzlükleri en aza indirgemede son derece etkili bir önlem olacaktır.

Kayseri Uygulama Notu: Kayseri'de faaliyet gösteren bina ve site yöneticilerinin bu reformlara proaktif biçimde hazırlanmaları önerilmektedir. Profesyonel danışmanlık desteği almak, hem yasal uyumu kolaylaştıracak hem de kat maliklerinin güvenini pekiştirecektir.

Ödenmeyen Aidat ve Demirbaş Borçlarında Hukuki Süreç

Aidat veya demirbaş bedellerinin zamanında ödenmemesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. Maddesi kapsamında ağır hukuki sonuçlar doğurur. Yönetimler ve kat malikleri bu süreci iyi bilmeli, haklarını etkin biçimde kullanmalıdır.

Gecikme Tazminatı

Kat maliki veya kiracı, geciktiği her ay için %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran sabit olup taraflarca değiştirilemez.

İlamsız İcra Takibi

Bina yönetimi, ödenmeyen aidatlar için mahkeme kararı beklemeksizin doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu süreç oldukça hızlıdır ve profesyonel yönetim firmalarının en sık başvurduğu hukuki araçlardan biridir.

İpotek Tesisi

Uzun süre ödenmeyen borçlar için ilgili bağımsız bölüm üzerine ipotek tesisi talep edilebilir. Bu yaptırım, borçlu kat maliklerini ciddi biçimde etkilemekte ve ödeme disiplinini güçlendirmektedir.

Kiracının Aidatı Ödememesi ve Tahliye

Kiracının aidatı ödememesi, ev sahibi için haklı bir tahliye sebebi oluşturabilir. Kira sözleşmesinde aidat sorumluluğunun kiracıya devredildiğinin açıkça düzenlenmesi ve kiracının bu yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğinin periyodik olarak takip edilmesi gerekmektedir. Aksi halde ev sahibi hem bina yönetimiyle hem de kiracısıyla ciddi hukuki sorunlar yaşayabilir.

Önemli Uyarı: Hukuki süreçler başlamadan önce profesyonel bina yönetim danışmanlığı almak, hem maliyeti hem de süreci önemli ölçüde kısaltır. Kayseri'deki danışmanlık hizmetlerimiz için iletişime geçebilirsiniz.

Sonuç

Apartman ve site yönetiminde hukuki uyum, mali şeffaflık ve komşuluk ilişkilerinin korunması birbirinden ayrılamaz unsurlardır. Doğru hazırlanmış bir aidat çizelgesi, şeffaf bir bütçe yönetimi ve profesyonel bir yönetim anlayışı; hem kat maliklerinin hem de kiracıların haklarını en iyi şekilde koruyan zemin oluşturur.

Kayseri'de bina ve site yönetimi alanında faaliyet gösteren Feza Bina Yönetimi; aidat hesaplama, demirbaş planlaması, yasal uyumluluk ve yönetim planı hazırlama konularında kapsamlı destek sunmaktadır. Gayrimenkul geliştirme ve bina yönetim sistemlerindeki derin uzmanlığımızla, binanızı etkin, şeffaf ve sürdürülebilir biçimde yönetmenize yardımcı oluyoruz.

Kayseri Feza Bina Yönetimi Uzman kadrosu ile apartman aidatı hesaplama, demirbaş planlaması ve hukuki uyumluluk konularında randevu alabilirsiniz. Bina yönetiminizi profesyonel ellere bırakın, komşuluk barışını koruyun.

Kiracı aidat ödemek zorunda mı?

Evet, genellikle kiracılar aidat ödemekle yükümlüdür. Ancak bu durum kira sözleşmesine bağlıdır:
Sözleşmede aidat kiracıya aitse: Kiracı doğrudan yönetime öder
Sözleşmede aidat ev sahibine aitse: Ev sahibi öder, kiracı kira bedelinden düşemez
Sözleşmede hüküm yoksa: Genel uygulama kiracının ödemesidir
İpucu: Kira sözleşmesi yapılırken aidat sorumluluğu mutlaka yazılı olarak belirtilmelidir.

"Dairemi kullanmıyorum, aidat ödemez miyim?" diyebilir miyim?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20'ye göre, kat malikleri ortak giderlere arsa payı oranında katılmak zorundadır. Kullanmasanız bile şu giderleri ödemekle yükümlüsünüz:
Temizlik ve çöp giderleri
Bina güvenliği ve personel maaşları
Asansör bakımı (katınızda duruyorsa)
Ortak alan elektrik ve suyu
Önemli: "Asansöre binmiyorum" veya "çöp atmıyorum" gerekçesiyle muafiyet talep edilemez.

Aidat artışına sınır var mı? (2026 Güncel)

Evet, 2026 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte:
Aidat artışları TEFE/TÜFE veya asgari ücret artış oranı ile sınırlandırıldı
Keyfi artışlar yasaklandı
Artışlar için genel kurul onayı zorunlu
Yeni Düzenleme: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, fahiş aidat artışlarını önlemek için bu sınırlandırmayı getirdi.

Merkezi ısıtma giderleri nasıl paylaşılır?

Üç farklı yöntem var:
Isı pay ölçer (kalorimetre) varsa: Gerçek tüketime göre
Pay ölçer yoksa: Arsa payı oranında
Kombine sistem: Sabit %30 + tüketime göre %70 (yönetim planıyla belirlenir)
Yasal Zorunluluk: 2026 itibarıyla yeni binalarda ısı pay ölçer takılması zorunludur.

Boş dairenin aidatını kim öder?

Kat maliki (ev sahibi) öder. Daire boş olsa bile:
Aidat sorumluluğu kat malikine aittir
Kiracı varsa ve sözleşmede kiracıya yüklenmişse kiracı öder
Boş daireler ısıtma giderlerinden tam muaf değildir (donma riski nedeniyle minimum pay alınır)

Aidat borcu için daireme haciz gelebilir mi?

Evet, aidat borcu için şu yasal işlemler yapılabilir:
İlamsız icra takibi: Yönetim doğrudan icra müdürlüğüne başvurur
İpotek tesisi: Borç için daireye ipotek konur
Haciz: Ödeme yapılmazsa daireye haciz uygulanabilir
Gecikme Tazminatı: Her ay için %5 gecikme tazminatı uygulanır (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20).

Kiracı aidat ödemezse ne olur?

Ev sahibi için haklı tahliye sebebi oluşur, ancak:
Kira sözleşmesinde aidat yükümlülüğü açıkça yazmalı
Yönetimden borç bilgisi alınmalı
Noterden ihtar çekilmeli
Yasal süreç takip edilmeli
Önemli: Sözleşmede "aidat ev sahibi tarafından ödenir" yazıyorsa, kiracının ödememesi tahliye sebebi sayılmayabilir.

Bu makale Feza Bina Yönetimi tarafından hazırlanmıştır.

Bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Güncel düzenlemeler için uzman desteği alınız.

© 2026 | Feza Bina Yönetimi | Tüm hakları saklıdır.